Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996 sau Legea Locuintei prezinta aspectele sociale, economice, tehnice si juridice ale modului in care se pot construi si folosi locuintele.
O sa descoperim aspectele esentiale ale legii locuintei, de la chestiuni legale ale constructiei, inchirierii sau administrarea locuintelor. O sa vedem care sunt tipurile de locuinte si prin ce anume se disting din punct de vedere legal, precum si alte aspecte de interes general.
Tipuri de locuinte si particularitati
Locuinta in sens general se refera la spatiul format din una sau mai multe camere de locuit, care prezinta dependinte, dotari si alte utilitati, pentru a putea constitui cerintele de locuit pentru o persoana sau o familie.
Locuinta convenabila se refera la spatiul care asigura necesitatile de odihna, preparare a hranei, educatie si igiena, raportat la gradul de satisfacere dintre ceea ce cere utilizatorul si ce ofera locuinta.
Locuinta sociala este acel tip de locuinta care se ofera persoanelor sau familiilor, care din punct de vedere financiar nu isi permit achizitionarea sau inchirierea unei locuinte. In cazul acestei locuinte, chiria este subventionata.
Locuinta de serviciu este spatiul de locuit destinat functionarilor publici si altor tipuri de angajati, care se acorda conform prevederilor legale din contractul individual de munca.
Locuinta de interventie se acorda aceluiasi tip de salariati precum cei cu acces la locuinta de serviciu, diferenta fiind scopul legal, acela de a fi permanent sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor economice la care lucreaza.
Locuinta de necesitate este acel spatiu de locuit care se atribuie persoanelor si familiilor care nu mai pot folosi propriile locuinte, din cauza unor catastrofe naturale sau accidente, care urmeaza sa fie demolate sau au nevoie de lucrari de reabilitare.
Locuinta de sprijin are o suprafata utila de maxim 100 mp, care se atribuie cu chirie persoanelor sau familiilor care au fost evacuate din locuintele proprii prin executare silita, si nu isi permit financiar sa inchirieze sau sa achizitioneze o alta locuinta.
Locuinta de protocol este utilizata exclusiv de catre persoane care ocupa functii sau demnitati publice, in exercitiu.
Casa de vacanta este un tip de locuinta temporara cu scop principal pentru recreere si odihna.
Condominiu este un imobil care poate sa fi constituit din una sau mai multe constructii, cu proprietati comune si/sau individuale, pentru care se intocmeste carte funciara colectiva si carte funciara individuala pentru fiecare unitate de proprietate exclusiva (locuinte si spatii cu alte destinatie).
Unitatea individuala este parte componenta a unui condominiu si cuprinde una sau mai multe camere de locuit si/sau spatii cu alta destinatie la acelasi nivel sau la niveluri diferite de cladire, cu dependinte, dotari si alte utilitati, cu acces directe si intrare separata. Constructia a fost destinata pentru a fi folosita de o singura gospodoarie. Daca nu exista un drum public prin care sa fie asigurat accesul catre unitate, atunci se va asigura o servitute de trecere, fapt specificat in actul juridic si cartea funciara.
Constructia de locuinte
Legea 114/1996 prevede faptul ca persoanele fizice sau juridice au dreptul de a realiza constructii de locuinte, cu scop de valorificare sa pentru folosinta personala.
“Locuintele care se realizeaza prin investitii din profit de catre persoane juridice romane, precum si in conditiile art. 7 si 20 din prezenta lege se pot amplasa pe terenurile apartinand persoanelor fizice beneficiare de locuinte, ale persoanelor juridice investitoare sau pe terenuri concesionate in acest scop de consiliile locale persoanelor juridice sau fizice, cu o reducere de pana la 95% din taxa de concesiune”, art. 5, Legea 114/1996.
Constructiile pot fi realizate pe terenuri care apartine unor persoane fizice sau juridice, domeniului public sau privat, care sunt identificate printr-un singur numar cadastralsi numar de carte funciara. Este obligatoriu ca cel care investeste/beneficiaza de aceasta constructie sa poata sa dovedeasca dreptul asupra terenului care este alocat constructiei de locuinte. Acest lucru poate fi facut prin acte de proprietate si extract de carte funciara.
De asemenea, se pot derula programe sociale, precum este cunoscutul “Prima Casa”, prin care se construiesc locuinte din depozite speciale, controlandu-se pretul de vanzare, de catre stat, pentru a facilita accesul la cumparare a unor anumite categorii de persoane, printre care se numara, tinerii casatoriti, cu varsta de pana in 35 de ani impliniti la momentul in care se incheie contractul, persoane care beneficiaza de acest drept in conformitate cu prevederile Legii nr. 42/1990, persoane cu calificare din domenii (agricultura, invatamant, sanatate, administratie publica, culte) care isi stabilesc domiciliul in mediul rural, alte categorii.
In vederea achizitionarii locuintelor de catre persoanele mentionate mai sus, se acorda o subventie de la stat, care se calculeaza in functie de venitul mediu net lunar pe membru de familie. Reducerea poate fi de pana la 30% din valoarea locuintei, cu posibilitate de plata in rate, pe o perioada de 20 de ani. Avansul minim este de 10% din valoarea locuintei.
“De prevederile art. 7 din prezenta lege beneficiaza, o singura data, persoanele fizice care, impreuna cu familia, nu au detinut si nu au in proprietate o locuinta, cu exceptia persoanelor prevazute la art. 7 lit. c), sau daca locuinta in care gospodaresc impreuna nu satisface exigentele minimale de suprafata, prevazute in anexa nr. 1, corespunzator numarului de persoane din familie”, art. 10, Legea 114/1996.
Administrarea cladirilor de locuit
In ceea ce priveste administrarea, cladirile de locuit pot sa fie date de catre proprietar in administrare unor persoane fizice sau juridice, asociatii, etc. In administrarea cladirilor de locuit este nevoie de respectarea unor obligatii legale – gestionare de bunuri si bani, incheierea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatare si intretinere, comunicarea si respectarea regulilor de locuit in comun, reprezentare a intereselor proprietarului in actiuni publice, alte obligatii. “In cladirile de locuit cu mai multe locuinte, proprietarul raspunde de asigurarea conditiilor de functionare normala a locuintei aflate in proprietate exclusiva si a spatiilor aflate in proprietate indiviza”, art. 34, Legea 114/1996.
Locuinta sociala
In vederea construirii de locuinte sociale, pe teritoriul tarii, consiliile locale joaca un rol principal in raspunderea pe care o au fata de fondul de locuinte sociale, de pe teritoriul unitatilor administrativ-teritoriale.
Pot avea acces la o locuinta sociala, sub inchiriere, familii sau persoana cu un venit mediu net lunar pe persoana, in ultimele 12 luni, care se afla sub salariul mediu net lunar pe total economie. Este nevoie de prezentarea declaratiei pe venit si a altor acte care sa sustina nivelul de venit al familiei/persoanei care doreste sa beneficieze de acces la o locuinta sociala.
“Locuintele sociale se repartizeaza de catre autoritatile administratiei publice locale care le au in administrare pe baza criteriilor stabilite anual de acestea, in conditiile prevederilor prezentului capitol”, art. 43, Legea 114/1996.
O locuinta sociala poate sa fie inchiriata persoanelor care au dreptul sa beneficieze de acest lucru, pe o perioada de 5 ani. Contractul de inchiriere se incheie de catre primar cu beneficiarul. Contractul de inchiriere locuinte sociale se poate prelungi, daca se dovedeste, in continuare, ca nivelul venitului persoanei/familiei se incadreaza conditiilor prevazute de lege. Chiria unei locuinte sociale nu poate sa fie stabilita la mai mult de 10% din venitul net lunar, din ultimele 12 luni. In cazul in care, apar modificari in ceea ce priveste nivelul venitului lunar al beneficiarului, acesta este obligat sa comunice primarului acest lucru, in maxim 30 de zile de la schimbarea produsa.
Nu au acces la o locuinta sociala persoanele sau familiile care detin deja o locuinta in proprietate, au instrainat o locuinta dupa 1 ianuarie 1990 sau care au avut parte de ajutor din partea statului in credite si alte chestiuni legate de locuinta, sunt chirias intr-o alta locuinta de stat.
“Beneficiarii locuintelor sociale nu au dreptul sa subinchirieze, sa transmita dreptul de locuire sau sa schimbe destinatia spatiului inchiriat, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere si a suportarii eventualelor daune aduse locuintei si cladirii, dupa caz”, art. 49, Legea 114/1996.
Se poate rezilia contractul de inchiriere al locuintei sociale in cazuri precum, aplicarea conditiilor din legea locuintei, art 24 si depasirea cu peste 20% a nivelului minim in ceea ce priveste venitul mediu lunar pe familie/persoana, din ultimii 2 ani, in conditiile in care titularul de contract nu a achitat chiria in maxim 90 de zile de la primirea notificarii. Indiferent de loc, tip si alte caracteristici, o locuinta sociala nu poate sa fie vanduta.
Locuinta de necesitate
In cazul finantarii locuintei de necesitate se aplioca aceleasi conditii precum cele prevazute in cazul locuintei sociale. Locuinta de necesitate are ca scop exclusiv inchirierea temporara catre persoane si familii, care nu mai au unde locui, din cauza situatiilor enumerate mai devreme, cuprinse in legea locuintei. La fel ca in cazul locuintelor sociale, contractul de inchiriere pentru locuinta de necesitate se incheie de catre primar sau imputenicit. Durata contractului este valabila pana in momentul in care persoanele sau familiile se pot intoarce la locuinta proprietate privata. In cazuri speciale, se poate ca unele locuinte sociale sa fie utilizate ca locuinte de necesitate si invers.
Locuinta de sprijin
Locuinta de sprijin este destinata persoanelor sau familiilor care sunt evacuate prin executare silita din locuintele proprii. Locuinta de necesitate este repartizate celor in nevoie de catre autoritatea administratiei publice locale. Contractul de inchiriere este incheiat de catre primar, pe o perioada de 5 ani, cu posibilitate de prelungire daca se intrunesc in continuare conditiile si este dovedit acest fapt.
Contractul de inchiriere in cazul locuintei de sprijin poate sa fie reziliat la cererea chiriasului sau la cererea proprietarului in urmatoarele cazuri:
Chiriasul nu respecta conditiile contractuale;
Chiriasul nu a achitat chiria in maxim 90 zile de la comunicare;
Chiriasul nu a achitat partea din cheltuielile comune in 90 de zile, daca acest lucru este stipulat in contract; Chiriasul denota un comportament care nu permite convietuirea.
Va stam la dispozitie cu servicii complete de consultanta juridica!
