Atunci cand vorbim despre ipoteca ne referim in fapt la o garantie a obligatiilor debitorului fata de creditor, prin intermediului unui bun mobil din patrimoniul debitorului. Ipoteca asupra unui bun imobil poate avea loc in urma inscrierii in cartea funciara. Se va incheia un contract de ipoteca in fata notarului public, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Obiectul ipotecii imobiliare, constituirea contractului si alte aspecte esentiala sunt reglementate de Codul Civil.
Obiectul si inscrierea ipotecii imobiliare
Conform Codului Civil se pot ipoteca imobilele cu accesoriile lor, uzufructul acestor imobile si accesoriile, cotele-parti din drepturile asupra imobilelor, dreptul de superficie (drept de proprietate asupra unor constructii, plantatii sau alte tipuri de lucrari, care se situeaza pe terenul unei alte persoane, dar asupra caruia, superficiarul are drept de folosinta). De asemenea se mai pot ipoteca chiriile sau arenzile aferente imobilului, indemnizatiile in legatura cu diferite contracte de asigurare in plata chiriilor. Ipoteca se poate constitui in jurul unei constructii viitoare, cu inscriere provizorie in cartea funciara.
Ipoteca poate fi inscrisa asupra unui imobil sau numai unei cote-parti din dreptul asupra imobilului, intinzandu-se asupra a tot ceea ce tine de construire si imbunatatiri ale imobilului, indiferent de timpul la care acestea se produc. “Ipoteca se extinde asupra fructelor naturale si industriale ale imobilului ipotecat produse dupa notarea ainceperii urmaririi silite sau, dupa caz, dupa notarea deschiderii procedurii insolventei”, art. 2.383 Codul Civil. Extinderea ipotecii poate avea loc asupra chiriilor si arenzile aferente imobilului.
In cazul in care vorbim de venituri urmarite de creditori, acestea nu sunt opozabile creditorului ipotecar dupa ce se demareaza urmarirea silita.
Creantele si ipoteca legala
In conformitate cu legea in vigoare, se poate beneficia de ipoteca legala in urmatoarele situatii:
Persoana care face o achizitie si care neexecuta promisiunea de a contracta un obiect, imobilul inscris in cartea funciara;
Vanzatorul poate face ipoteca asupra bunului imobil vandut, cu referinta la pretul datorat;
Persoana care a imprumutat o suma de bani in vederea dobandirii unii imobil poate face ipoteca legala asupra acestui imobil, in vederea restituirii imprumutului;
Persoana care a instrainat un imobil in schimbul intretinerii poate face ipoteca asupra repsectivului impobil, in vederea platii rentei aferente intretinerii neexecutate. Astfel, debitorul intretinerii nu are dreptul sa inscrie imobilul in cartea funciara, numai impreuna cu aceasta ipoteca.
Arhitectii si antreprenorii pot face ipoteca legala asupra unui imobil pe care il au in edificare, reconstructie sau reparare. Ipoteca se va face in vederea garantarii sumelor datorate acestora de catre proprietarul imobilului;
Coproprietarii pot face ipoteca in vederea platii pretului datorat de catre coproprietarul imobilului. De asemenea se poate face ipoteca in vederea garantarii creantei asupra imobilului;
Legatarii cu titlu particular vor face ipoteca asupra imobilelor cuvenite in urma mostenirii celui obligat la executarea legatului.
In situatia in care vorbim de o neexecutare a ipotecii imobiliare, creditorul are dreptul sa vanda bunul ipotecat conform dispozitiilor legale, sa-si insuseasca bunul in vederea stingerii creantei imobiliare ori sa preia bunul pentru a-l administra. “Atunci cand ipoteca poarta asupra unor bunuri mobile accesorii ale unui imobil, creditorul ipotecar se poate prevala, ain privinta acestora, de drepturile recunoscute ain prezenta sectiune, afara de cazul ain care a ainceput urmarirea potrivit regulilor stabilite pentru executarea ipotecilor imobiliare”, art. 2.436 Codul Civil.
