Prin intermediul contractului de locatiune, o parte (locatorul) se obliga sa asigure celeilalte parti (locatarul), folosirea unui bun pe o anumita perioada de timp, in schimbul unui pret (chirie).
In vederea incheierii contractului de locatiune, putem vorbi de bunuri mobile si imobile, iar atunci locatiunea poarta denumirea de inchiriere, iar in cazul bunurilor agricole, locatiunea va purta denumirea de arendare. “Toate bunurile, atat mobile cat si imobile, pot face obiectul locatiunii, daca dintr-o prevedere legala sau din natura lor nu rezulta contrariul”, art. 1.779 Codul Civil.
In cadrul contractului de locatiune, vom regasi natura obiectului dat in folosinta, pretul chiriei sau alte forme de plata a acesteia, durata maxima a locatiunii, obligatiile locatorului, sarcina reparatiilor, garantia contra viciilor, obligatiile locatarului si alte aspecte esentiale pe care le vom discuta in cele ce urmeaza.
Pretul chiriei si durata locatiunii
In ceea ce priveste pretul chiriei, acestea poate fi stabilit sub forma unei sume de bani sau sub forma unor bunuri sau prestatii. “Dispozitiile privitoare la stabilirea pretului vanzarii sunt aplicabile, in mod corespunzator, si chiriei”, art. 1.780 Codul Civil.
Conform prevederilor din Codul Civil, contractul de locatiune nu poate fi incheiat pe o perioada mai mare de 49 de ani. In cazul in care se doreste de catre ambele parti incheierea contractului pe o perioada mai indelungata, aceasta va fi redusa automat la 49 de ani.
Exista si situatia in care, in contract, nu se precizeaza durata locatiunii, iar aici intervin anumite norme legale aplicabile in functie de cazuri specifice. Se va stabili locatiunea pentru o perioada de 1 an in cazul in care locuinta este nemobilata sau spatiul deserveste activitatea unui profesionist. Se va lua in considerare o durata aferenta unitatii de timp pentru care este calculata chiria, pentru bunuri mobile, camere sau apartamente mobilate. O alta situatie vizeaza locatiunea imobilului care se aplica in cazul bunurilor mobile care exista pentru folosinta imobilului.
Obligatiile locatorului
Prin contractul de locatiune locatorul se obliga sa:
- Predea locatarului bunul dat in locatiune;
- Mentina bunul in stare normala de folosinta pe durata locatiunii;
- Asigure locatarului o stare de liniste si de utilitate a bunului pe durata locatiunii.
Sarcina reparatiilor si garantia contra viciilor
In caz de probleme, locatorul este cel obligat prin lege sa realizeze toate reparatiile necesare asupra bunului, pentru a-l readuce la starea normala de folosinta, pe durata locatiunii. In situatia in care locatorul nu ia masurile cuvenite pentru reparatiile asupra imobilului, desi este notificat cu privire la acestea, locatarul poate sa efectueze reparatiile necesare. Daca acest lucru se intampla, atunci locatorul trebuie sa plateasca suma de bani aferenta reparatiilor, dar si dobanzi calculate de la efectuarea cheltuielilor.
“Locatorul garanteaza contra tuturor viciilor lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii”, art. 1.790 Codul Civil. In acelasi timp, locatorul nu este raspunzator pentru vicii care au fost evidente in momentul in care s-a incheiat contractul, iar locatarul nu le-a reclamat. Putem vobi de despagubiri aduse de locator in conditiile in care viciile pot sa pericliteze viata, sanatatea si integritatea fizica a locatarului.
Daca avem de a face cu o situatie in care locatorul nu raspunde reclamatiilor din partea locatarului cu privire la vicii de care este responsabil, atunci se impune o reducere proportionala a chiriei. Mai mult decat atat, putem vorbi de o reziliere a contractului, atunci cand locatarul a constat, dupa incheierea contractului, vicii extrem de grave, pe care nu le-a cunoscut inainte si astfel are dreptul sa renunte la locatiune.
Obligatiile locatarului
In conformitate cu prevederile Codului Civil, locatarul are de indeplinit urmatoarele obligatii:
- Sa ia in primire bunul dat in locatiune;
- Sa plateasca chiria conform sumei stabilite in contract si la termenul stabilit;
- Sa foloseasca bunul cu grija si buna-credinta;
- Sa restituie bunul in stare normala, in momentul incetarii contractului de locatiune.
Plata chiriei
Termenul de platire al chiriei si suma de bani aferenta sunt stabilite prin intermediul contractului, cu acordul ambelor parti contractante. Astfel, locatarul se obliga sa plateasca chiria in functie de termenii stabiliti prin locatiune.
Exista desigur situatii in care chiria nu este stabilita in mod clar si cu toate detaliile necesare, iar in acest caz intervin anumite norme legale. In cazul in care chiria nu depaseste o luna, se va plati in avans pentru toata durata contractului de locatiune. Pentru o durata a locatiunii mai mare de o luna, dar mai mica de un an, chiria se va plati in prima zi lucratoare a fiecarei luni. Atunci cand locatiunea este stabilita pe o perioada de cel putin un an, locatarul va plati chiria in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru.
Obligatii legate de folosinta bunului
Prin contractul de locatiune, locatarul se obliga sa pastreze bunul in acelasi conditii in care i-a fost predat si sa-l utilizeze cu prudenta. Se vor urma detaliile destinatiei stabilite in contract sau se vor lua in calcul natura bunului, care a fost destinatia anterioara locatiunii si detalii legate de modul in care este folosit de catre locatar. “Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului”, art. 1.800 Codul Civil.
Totodata, locatarul este obligat sa permita locatorului sa verifice starea bunului dat in locatiune, la anumite intervale de timp, conform celor stabilite in prealabil in contract. Daca vorbim de o locuinta, atunci exista posibilitatea sa existe vizite de vizionare din partea celor care doresc sa ia bunul in locatiune, dupa terminarea contractului prezent. Aceste activitati se vor desfasura fara sa se produca neplaceri sau situatii jenante pentru locatar.
Incetarea contractului de locatiune
“Daca locatiunea a fost facuta fara determinarea duratei, oricare dintre parti poate denunta contractul prin notificare. Notificarea facuta cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, in lipsa, de uzante nu produce efecte decat de la implinirea acelui termen”, art. 1.816 Codul Civil.
In conditiile in care una dintre partile contractante nu respecta obligatiile stabilite de lege privind locatiunea, atunci cealalta parte contractanta poate sa rezilieze contractul de locatiune, in conformitate cu legea in vigoare.
Contractul de locatiune va inceta automat din momentul in care bunul dat in locatiune este distrus in intregime si nu mai poate fi folosit in acord cu destinatia stabilita in contract. In cazul in care se produc daune partial, iar bunul dat in locatiune mai poate fi folosit, locatarul are dreptul sa pretinda rezilierea contractului sau o reducere proportionala a chiriei.
In cazul in care vorbim de decesul locatorului sau al locatarului, locatiunea nu inceteaza. Mostenitorii locatarului au dreptul sa denunte contractul de locatiune, daca acesta a fost incheiat pe o perioada determinata. Termenul in care pot sa denunte contractul este de 60 de zile lucratoare, incepand cu data la care s-a aflat de decesul locatarului.
Va stam la dispozitie cu cei mai buni specialisti in drept.
