Prin intermediul contractului de locatiune, o parte, locatorul se obliga sa asigure celeilalte parti, locatarul, folosinta unui bun, pe o perioada determinata de timp, in schimbul unei chirii. Contractul de locatiune va cuprinde detalii despre obiectul dat in folosinta, pretul chiriei, durata locatiunii, obligatiile locatorului, obligatiile locatarului, conditii privind reparatiile, garantia contra viciilor, precum si alte considerente legale.
Obligatiile locatorului si ale locatarului
In conformitate cu prevederile Codului Civil, prin intermediul contractului de locatiune, locatorul se obliga sa predea locatarului bunul dat in locatiune, in conditii normale de functionare. O alta obligatie este mentinerea bunului in stare perfecta de folosinta pe toata durata locatiunii. In acelasi timp, locatarul ia in primire bunul dat in locatiune, plateste chiria conform sumei si termenului de plata stabilit in contract. Foloseste bunul cu grija si buna-credinta, fiind obligat sa restituie bunul in stare normala de folosinta, in momentul in care contractul de locatiune inceteaza.
Expirarea termenului
In momentul in care inceteaza termenul stabilit de catre cele doua parti pentru perioada locatiunii, contractul inceteaza automat, fara sa fie nevoie de instiintare. In conditiile in care bunul dat in locatiune trebuie restituit in aceleasi conditii in care a fost dat in primire, dupa expirarea termenului stabilit in contract, acesta devine titlul executoriu.
O alta situatie este tacita relocatiune, in care dupa implinirea termenului de predare al bunului, locatarul continua sa detina bunul si locatorul este de acord cu acest lucru, atunci, din punct de vedere legal se considera ca o noua locatiune a fost incheiata intre cele aceleasi doua parti contractante. De aceasta data, perioada pe care se incheie locatiune este nedeterminata, daca partile si anumite aspecte legale nu sustin alt lucru.
Instrainarea bunului dat in locatiune
In cazul in care vorbim de locatiune al carui bun a fost instrainat, atunci locatarul este considerat in opozitie cu dobanditorului, daca locatiune a fost inscrisa in cartea funciara sau daca data locatiunii este anterioara datei instrainarii, in cazul bunurilor mobile, daca locatarul a indeplinit formalitati de publicitate sau daca in momentul in care s-a instrainat bunul mobil, locatarul era inca in folosinta acestuia.
In termeni legali, in momentul in care s-a constat instrainarea bunului locatiunii, contractul incheiat in locatar si locator inceteaza. “Cu toate acestea, locatiunea ramane opozabila dobanditorului chiar si dupa ce locatarului i s-a notificat instrainarea, pentru un termen de doua ori mai mare decat cel care s-ar fi aplicat notificarii denuntarii contractului”, art. 1.812 Codul Civil.
Denuntarea contractului
Denuntarea contractului este valabila in conditiile in care locatiune a fost incheiata stabilirea unei perioade determinate. Contractul se denunta prin notificare, prin respectarea termenului de preaviz. In momentul in care s-a indeplinit termenul de preaviz, contractul de locatiune se transforma in titlu executoriu.
Alte conditii de incetare a contractului de locatiune
Contractul de locatiune poate fi reziliat la cererea uneia dintre parti, in conditiile in care cealalta parte nu s-a indeplinit obligatiile stipulate in contract.
De asemenea, daca bunul este distrus in intregime atunci contractul de locatiune inceteaza de drept. Daca insa, bunul este distrus partial si mai poate fi utilizat, atunci locatarul este cel in masura sa ceara fie rezilierea contractului, fie o reducere a chiriei in acord cu distrugerile produse asupra bunului. “In toate cazurile in care imposibilitatea totala sau partiala de folosire a bunului este fortuita, locatarul nu are drept la daune-interese”, art. 1.818 Codul Civil.
