Proprietatea comuna se refera la modul de exercitare a dreptului de proprietate prin faptul ca acesta apartine mai multor titulari, asupra aceluiasi bun sau mase de bunuri. Titularii dreptului comun de proprietate au aceleasi atributii, drepturi si obligatii in ceea ce priveste bunul sau bunurile.
Proprietatea comuna imbraca mai multe forme. Putem vorbi de proprietatea pe cote-parti sau coproprietatea, proprietatea in devalmasie sau devalmasia. Din punct de vedere al caracterului, proprietatea comuna poate sa fie obisnuita sau fortata.
In cazul coproprietatii, fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv asupra unei cote-parti din dreptul de proprietate. De regula, aceste cote parti sunt egale, daca nu se dispune altfel in mod juridic. Coproprietarii indeplinesc aceleasi drepturi si obligatii, in acord cu cota-parte care le apartine din proprietatea comuna. Bunul sau bunurile comune asupra carora coproprietarii au drept de folosinta nu trebuie schimbate, modificate sau in orice alt mod afectate de catre niciunul dintre ei. Daca exista drept de folosinta in comun a bunului si unul dintre titularii isi exercita in mod exclusiv dreptul de proprietate, atunci poate sa fie obligat sa despagubeasca ceilalti coprorprietari. Daca bunul produce fructe, atunci acestea vor reveni coproprietarilor, in functie de cota parte din drept.
“Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun insusite de un coproprietar fac parte din masa partajabila cat timp ele nu au fost consumate ori instrainate sau nu au pierit si pot fi identificate distinct. In caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despagubiri, cu exceptia cazului in care fructele au pierit in mod fortuit. Dreptul la actiunea in despagubiri este supus prescriptiei, potrivit dreptului comun”, art. 638, Codul Civil.
Drepturile si obligatiile coproprietarilor
Coproprietarii stabilesc impreuna cum se va folosi bunul, iar daca nu se ajunge la niciun consens, acest lucru va fi stabilit prin hotarare judecatoreasca. Coproprietarii au dreptul de a demara diferite actiuni de conservare asupra bunului, fara sa fie nevoie de acordul celorlalti titulari de drept.
In cazul in care unul dintre coproprietari doreste sa incheie un contract de locatiune asupra bunului si sa incheie alte tipuri de acte de administrare, are nevoie de acordul majoritatii celorlalti coproprietari. “Actele de administrare care limiteaza in mod substantial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun in raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcina excesiva prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de catre ceilalti coproprietari nu vor putea fi efectuate decat cu acordul acestuia”, art. 641, Codul Civil. In cazul in care contractul de administrare este denuntat de catre unul sau mai multi dintre coproprietati, atunci contractul inceteaza si se aplica sanctiunile prevazute in legislatia in vigoare.
Orice tip de hotarare judecatoreasca care se vizeaza bunul comun si care este benefica, se aplica in cazul tuturor coproprietarilor. Orice hotarare judecatoreasca care este impotriva unui coproprietar nu se va rasfrange asupra celorlalti coproprietari. Pe de alta parte, in situatia in care vorbim de o actiune in instanta introdusa de catre toti titularii dreptului de proprietate comuna, atunci paratul poate cere ca ceilalti coproprietari sa fie chemati ca reclamanti.
