Contractul de inchiriere pe fondul pandemiei de coronavirus

Pandemia de coronavirus este in continuare o problema reala, care incepe sa afecteze din ce in ce mai multe contracte si relatii comerciale. Dupa ce in data de 16 martie 2020 a fost decretata stare de urgenta, la nivel national au inceput sa fie impuse o serie de masuri, pentru a minimiza pe cat posibil, raspandirea virusului.

Astfel, mai multi angajati au fost trimisi sa lucreze de acasa, altii au intrat in somaj tehnic, iar altora le-au fost suspendate contractele de munca. La fel de afectate au fost contractele cu furnizorii si alte tipuri de contracte pentru prestari servicii. Multa lume se intreaba insa ce se va intampla cu contractele de inchiriere. Vor putea chiriasii sa invoce clauza de forta majora pentru a justifica imposibilitatea de plata a chiriei?

Contractul de inchiriere

Conform Art. 21 din Codul Civil, “inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale”. Acest tip de contract trebuie sa includa data la care a fost incheiat, suma de bani lunara pe chirie, durata de sedere, daca este cazul si alte clauze stabilite de comun acord intre partile contractuale.

Daca este sa ne raportam la contextul actual al pandemiei de coronavirus, chiriasii ar putea sa invoce clauza de forta majora, pentru intarzierea sau amanarea platii chiriei. Insa acest lucru este in cele mai multe cazuri destul de dificil de realizat, pentru ca in majoritatea contractelor de inchiriere fie clauza de forta majora este tratata superficial, fie lipseste cu desavarsire.

Clauza de forta majora

Potrivit art. 1351 alin. (2), „Forta majora este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil si inevitabil”. In categoria de evenimente de forta majora sunt incluse toate tipurile de dezastre naturale, cum ar fi: cutremure care produc pagube catastrofale, inundatii, tornade, furtuni, alunecari de teren, care au loc dincolo de vointa si puterea omului. Mai sunt considerate forte majore revolutiile, revoltele populare, razboaiele, foametea.

Pentru ca un fapt sa fie considerat caz de forta majora, trebuie indeplinite o serie de criterii:

• Evenimentul are un caracter exceptional, rar intalnit sau nemaintalnit pana acum.
• Evenimentul se produce extern de vointa partilor.
• Invocarea imprevizibilitatii. Evenimentul in cauza, nu a putut fi prevazut in momentul semnarii contractului, neluandu-se in calcul toate efectele produse de acesta.
• Evenimentul nu poate fi inlaturat. Se ia in calcul inevitabilitatea producerii evenimentului, fiind imposibil de impiedicat sau de evitat consecintele.

In cazul in care exista clauza de forta majora in contractul de inchiriere, trebuie sa se precizeze clar natura evenimentului considerat forta majora si ce se intampla in momentul in care acest are loc. Daca nu se specifica posibilitatea de amanare, renegociere sau suspendare a platii chiriei pe timp de stare de urgenta, atunci chiriasului ii va fi dificil sa impuna acest fapt in fata locatorului. Mai mult decat atat, exista mai multe contracte de inchiriere care precizeaza clar faptul ca, sub nicio forma nu se va modifica sau anula plata chiriei la suma si perioada stabilita.

Este de la sine inteles faptul ca multe societati comerciale sau persoane fizice nu isi vor mai putea indeplini obligatiile contractului de inchiriere in viitorul apropiat, acest lucru ducand la o serie de situatii complicate. In acest caz, ramane la latitudinea locatorului, a modului in care alege sa gestioneze situatia. Ar putea renegocia pretul pentru a putea fi acceptabil debitorului sau ar putea hotara amanarea platii pe o perioada limitata.

In prezent se discuta un proiect de lege prin care chiriasii care fac parte din categoriile de “locatari, operatori economici, profesionisti si autoritati publice si entitati juridice de drept privat” a caror activitate a fost suspendata, vor fi scutiti de la plata chiriei pe perioada starii de urgenta. In aceasta situatie, locatorii vor fi la randul lor, scutiti de plata obligatiilor fata de bugetul de stat si bugetele locale aferente chiriilor neincasate. Este o posibilitate de luat in considerare, care va duce la rezolvarea diferitelor conflicte de interese. care au inceput deja sa apara intre chiriasi si locatori.